Правило второе
— Второе правило помогает избавиться от страха перед инвестированием:
Начинайте с малого.
Какой бы инструмент инвестирования вы ни выбрали, всегда начинайте с малого и будьте готовы к ошибкам. Они обязательно будут. Женщинам, которые боятся заниматься инвестированием из-за страха ошибиться, я всегда говорю: «Вы не должны бояться ошибок, потому что все равно будете их делать. Это я вам гарантирую. Зная об этом заранее, вы перестанете испытывать страх». Никогда не забуду своей ошибки с первой арендной недвижимостью. Первый жилец съехал через полгода. «Ага! — подумала я. — Прекрасная возможность поднять ренту на 25 долларов в месяц». Учитывая, что мой месячный доход от инвестиций составлял 50 долларов, он должен был увеличиться на 50 процентов. Я похвалила себя за удачную мысль.
Моя ошибка заключалась в том, что я не узнала цен на жилье в этом районе. Как оказалось, я запросила слишком много. В результате дом пустовал целых три месяца и вместо дополнительных 75 долларов дохода «удачная» идея принесла мне лишь 1,5 тысячи долларов убытка. Этот урок многому меня научил.
Поэтому старайтесь не рисковать большими суммами. Сначала освойте азы инвестирования. Если вы решили вложить деньги в акции, то не закладывайте последнюю рубашку. Попробуйте сначала купить несколько штук. Если вы остановили свой выбор на недвижимости, то для начала подыщите домик на одну или максимум на четыре семьи, а не сразу многоэтажное здание на сто пятьдесят квартир. Не надейтесь сорвать крупный куш на первой сделке. Помните, что знания и успех приходят с опытом. Сделайте первый шаг, извлеките уроки и идите дальше.
Много лет назад одна подруга посоветовала мне прочитать книгу о налоговых залоговых сертификатах. Они создаются в том случае, когда владелец собственности не платит налог на недвижимость. Вы делаете это за него и, если он не сумеет погасить свою задолженность, получаете недвижимость за ту сумму, которую заплатили налогами. Или если он все-таки выплачивает долг, то вам достается пеня за просроченный платеж и возвращается сумма заплаченных налогов.
Я купила два экземпляра книги — для себя и для Роберта. Вооружившись знаниями, мы поехали в столицу округа, где продавались эти сертификаты, и дальше строго следовали изложенному в книге плану. Мы решили вложить в сертификаты 500 долларов. Сумма небольшая, но опадала нам возможность с минимальным риском изучить этот инструмент инвестирования на собственном опыте. Я знаю немало людей, которые все время пытаются найти наиболее выгодное капиталовложение и в конце концов застревают в этой ловушке. Ведь никто не знает, какой механизм инвестировании приносит наибольшую прибыль. Искать можно до бесконечности. А вот начав с малого, вы сможете изучить разные инвестиции на собственном опыте и решить, какие из них вам больше всего подходят.
Правило третье
— Последуйте нашему с Робертом примеру в случае с налоговыми залоговыми сертификатами:
Вложите немного денег.
Это очень важно для будущего успеха по трем причинам.
Первая очевидна: не вложив денег, вы не включитесь в игру. Теория теорией и знания знаниями, но для того, чтобы стать настоящим инвестором, нужно действовать. Почему я называю инвестирование игрой? Потому, что иногда мы что-то выигрываем, а порой остаемся в проигрыше. Инвестор — это лицо, вложившее во что-то деньги. Тот, кто денег не вкладывает, инвестором не является.
Вторая причина следующая: чем меньше сумма, тем меньше риск. Проверяя новый инструмент инвестирования, я учитываю неполноту своих знаний и опыта в этой области. Я осознаю, что могу совершить ошибки, которые будут стоить мне денег. Поэтому я выкладываю небольшую сумму: уроки в данном случае я извлеку те же, зато с меньшим риском.
Третья причина самая важная. Вы когда-нибудь обращали внимание, насколько повышается заинтересованность, когда на кону стоят ваши деньги? Недавно моя соседка купила себе кабриолет «Лексус». До того момента она совершенно не интересовалась автомобилями, но как только решила купить новую машину, внезапно стала первым экспертом в округе. Прежде чем совершить покупку, она перелопатила огромное количество информации. А все потому, что вкладывала собственные деньги.
Или другой пример — Бен, десятилетний сын нашего друга. Он случайно услышал, как отец говорит о покупке серебра, заинтересовался и начал подробно расспрашивать о самом металле и о причинах покупки.
Однажды этот друг позвонил мне и сказал: «Мой сын хочет с тобой посоветоваться».
Ребенок взял трубку: «Ким, я купил на свои карманные деньги десять серебряных монет! За каждую из них я заплатил по 7 долларов 60 центов, то есть всего потратил 76 долларов! Как ты думаешь, мне стоит хранить их дома или в банковском сейфе? Мне нравится носить их в кармане, но отец говорит, что лучше положить их в надежное место».
Каждый день Бен следил за ценами на серебро. Он поделился своим секретом с учительницей, и она попросила его рассказать об этом капиталовложении всему классу. В тот день цена на серебро составляла 8 долларов 50 центов за унцию и Бен даже заставил одноклассников подсчитать, сколько денег он заработал! Теперь он начал собирать информацию о других драгоценных металлах. А ведь ему всего десять лет!
Должна заметить, что высокой успеваемостью в школе Бен не отличается. Он предпочитает учиться на практике. Исследования показывают, что лишь 20 процентов учеников успешно усваивают информацию с помощью традиционных методов обучения. Всем остальным они не подходят. Благодаря интересу, пробудившемуся к серебру, Бен начал лучше читать, потому что теперь выискивает в интернете информацию об этом металле, и делает большие успехи в математике, потому что применяет полученные знания в жизни.
Мораль: если вы хотите узнать о новом инструменте инвестирования, вложите в него деньги — но только немного.
Правило четвертое
— Есть такое выражение: «По другую сторону забора трава всегда зеленее». С точки зрения инвестирования это означает, что люди всегда ищут возможности выгодного капиталовложения «где-то там», будь то развивающийся рынок недвижимости в городе за тысячи километров, очередное повальное увлечение акциями высокотехнологичных компаний или какой-то новомодный бизнес, в который «все» начинают интенсивно вкладывать деньги. Там трава всегда зеленее, чем рядом с собственным домом.
Итак, четвертое правило:
Держитесь ближе к доту.
Этот совет я хочу дать как новичкам, так и опытным инвесторам. Что это значит? Держаться ближе к дому — значит делать то, в чем вы хорошо разбираетесь, вместо того чтобы действовать по чьей-то «горячей» наводке.
Возьмем, к примеру, ситуацию с «мыльным пузырем» на рынке высокотехнологичных компаний. Не разобравшись в тонкостях этого инвестиционного инструмента, все кому не лень бросились вкладывать деньга в их акции. Те, кто вообще никогда не занимался ценными бумагами, утверждали, что это их шанс. Как известно, пузырь лопнул, и миллионы людей потеряли свои вложения.
Питер Линч, бывший управляющий легендарного взаимного фонда «Fidelity Magellan Fund» и автор книги «Учитесь зарабатывать» («Learn to Earn»), сказал:
«Каждый раз, заходя в магазин, покупая гамбургер или солнцезащитные очки, вы получаете ценную информацию. Оглянувшись вокруг, можно выяснить, что продается хорошо, а что совсем не пользуется спросом. Понаблюдав за друзьями, можно узнать, какие компьютеры они покупают, какие напитки пьют, какие фильмы смотрят, какие кроссовки предпочитают. Это очень важные детали, которые указывают на возможность выгодного капиталовложения.
Вы даже не представляете себе, насколько часто мы не обращаем внимания на такие детали-подсказки. Миллионы людей не замечают и не используют с выгодой для себя то, что происходит прямо у них на глазах. Врачи знают, какие фармацевтические компании выпускают лучшие лекарства, но почему-то не покупают их акции. Банкиры знают все о расходах и доходах других банков, но совсем не обязательно покупают их акции. Директора магазинов и торговых центров имеют доступ к ежемесячным отчетам по объему продаж, то есть наверняка знают, товар каких продавцов расходится лучше всего. Но кто из них разбогател на инвестировании в акции розничных торговцев?»
Эти возможности находятся не просто рядом с домом, а прямо под носом.
Однажды в Сингапуре ко мне обратилась одна женщина: «Я живу в Сингапуре, но слышала, что в Орландо, в Калифорнии, очень выгодный рынок недвижимости. Стоит ли мне вкладывать в него деньги?»
Во-первых, я ничего не знала о рынке недвижимости в Орландо. Во-вторых, это не имело значения, поскольку она все равно никогда не занималась инвестированием в недвижимость. Я спросила: «Вы прежде бывали в Орландо или, может быть, вскоре туда собираетесь?»
«Нет, — ответила она. — Я думала, что можно купить недвижимость через интернет».
Вообще-то обычно я не даю никаких советов по конкретным ситуациям, но данный случай был исключением. Поэтому я сказала: «Не покупайте недвижимость через интернет. Если вы новичок в этой области, не приобретайте недвижимость там, где никогда не были. Поищите что-нибудь ближе к дому. И что самое важное — изучите этот инструмент инвестирования». Я не против того, чтобы человек ошибался, но не нужно делать откровенных глупостей. Эта женщина собиралась совершить очень большую и очень дорогостоящую ошибку.
Три причины держаться ближе к дому
— Рассмотрим четвертое правило инвестирования в недвижимость.
Во-первых, вы должны внимательно следить за всем происходящим в том районе, в котором покупаете недвижимость: за тенденциями к повышению или снижению арендной платы, за появлением в районе новых офисов или магазинов, за изменением стоимости жилья, за общими тенденциями развития района и так далее. Таким образом, когда новая недвижимость будет выставлена на продажу, вы, будучи экспертом по этому району, сразу определите, насколько выгодно это предложение.
Во-вторых, если с вашей недвижимостью возникнут какие-то проблемы, вам не придется садиться на само- лет, брать напрокат машину, решать эти проблемы, снова ехать в аэропорт и лететь назад. Это стоило бы вам немало денег и времени.
В-третьих, если бы я считала, что в других городах могу заключить более выгодные сделки, чем дома, то постоянно разъезжала бы в поисках недвижимости по всему миру. Вместо этого все мое внимание сосредоточено на нескольких ключевых близлежащих районах, и, как ни странно, я постоянно нахожу там хорошие возможности капиталовложения.
МОЯ САМАЯ БОЛЬШАЯ ОШИБКА
— Почему я так настаиваю на соблюдении этого правила? Потому, что свою самую большую ошибку в инвестировании я совершила тогда, когда не последовала своему же совету.
Однажды мы с Робертом были в Майами и неожиданно натолкнулись на неплохой вариант: помещение для коммерческого использования площадью 4000 м2, арендуемое крупным оздоровительным центром. Мы сошлись в цене и приступили к обсуждению деталей.
Поскольку до этого я никогда не занималась недвижимостью такого рода и не знала тонкостей рынка штата Флорида, то в качестве своего представителя на переговоры по поводу соглашения отправила поверенного по недвижимости. Но, во-первых, сам он жил в Аризоне и не знал всех тонкостей законодательства Флориды. Во-вторых, между ним и поверенным продавца, компетентность которого вызывала некоторые сомнения, сразу возникла взаимная антипатия. Поэтому вместо мирного процесса обсуждения деталей сделки переговоры превратились в состязание двух поверенных. Моя ошибка заключалась в том, что я послала представителя, поскольку сочла себя недостаточно компетентной в силу того, что эта операция казалась сложнее обычной, а недвижимость находилась в незнакомом мне городе. Кроме того, я поняла, что поверенному по вопросам недвижимости нельзя заниматься обсуждением условий сделки. Его задача — задавать вопросы и находить возможные проблемные моменты, а на основании этого я сама должна решать, что делать дальше.
Короче говоря, дело затянулось на пять месяцев. Оно усложнялось моей неопытностью в капиталовложениях такого рода. На протяжении всего этого времени мы обсуждали условия первоначального соглашения.
В итоге мы с Робертом сами полетели в Майами, чтобы встретиться с продавцом лицом к лицу. За считанные минуты мы разобрались с последними спорными вопросами и вернулись домой. На следующий день экземпляр соглашения лежал у меня на столе, и оказалось, что поверенный продавца изменил условия, о которых мы договорились. Сам продавец улетел по делам за границу.
Наконец, однажды поздним вечером, после долгих месяцев сражений, позвонил наш брокер и сообщил, что владелец снимает здание с продажи. Как выяснилось позже, у него возникли еще какие-то проблемы. После этих слов у меня внутри все похолодело. Столько времени, усилий, денег — и все впустую. Я позвонила продавцу, и он подтвердил, что сделка отменяется.
Дело было к ночи. Я была ужасно зла, но не на продавца и не на поверенных, а на себя. Все сложности начались из-за того, что я сочла себя недостаточно компетентной, чтобы лично участвовать в переговорах. Но в глубине души я понимала, что истинная причина — мое недоверие к самой себе. Я думала, что мне не хватает знаний, боялась сделать что-нибудь неправильно. Я позволила страху решать за себя, и ЭТО погубило сделку. Теперь я понимаю, что в пей не было ничего сложного, что мне нужно было лишь собрать необходимую информацию и немного получиться. Это стало для меня хорошим уроком.
До часу ночи я ругала и корила себя. «Я потратила столько времени и усилий, поэтому теперь просто обязана найти на замену другую сделку!» — решила я.
Рядом с компьютером лежала стопка присланных брокером проспектов с информацией о различных объектах недвижимости с указанием ориентировочной стоимости, прогнозируемого дохода и условий финансирования. Занимаясь сделкой в Майами, я оставила без внимания эти предложения, и теперь пришло время исправлять свою ошибку.
Примерно через час я выбрала одно предложение, поступившее несколько месяцев назад. Чем больше я его изучала, тем больше оно мне нравилось. «Интересно, какова вероятность того, что здание еще не продано?» — думала я.
В семь утра я позвонила брокеру, которого давно знала и которому доверяла. «Крейг, помнишь то здание, которое мы обсуждали несколько месяцев назад, расположенное прямо напротив твоего офиса? Оно еще не продано?»
«Владелец не вносил его в общий каталог, — ответил Крейг. — Он искал серьезного покупателя. Я позвоню его брокеру и узнаю».
Через полчаса он перезвонил и сообщил, что я могу купить здание.
«Сколько они просят?» — спросила я.
«Полную стоимость», — ответил Крейг.
«Чего оно стоит?»
«Полную стоимость».
«Беру», — сказала я.
Это здание оказалось практически идентичным тому, что я нашла в Майами. Поскольку на этот раз я хорошо знала район и уже была знакома с недвижимостью такого рода, сделка была заключена за сорок пять дней. Кроме того, во время переговоров я познакомилась с одним из лучших поверенных по недвижимости, что восстановило мою веру в представителей данной профессии.
Как оказалось, эта недвижимость стала лучшим из всех моих приобретений с точки зрения величины денежного потока, стоимости и местоположения. Так что моя величайшая ошибка обернулась самым большим преимуществом в плане как приобретенных знаний, так и прибыли.
Знаете, что самое интересное в этой истории? Это здание находится всего в двух кварталах от моего дома.
Потому-то я и советую всем инвесторам держаться ближе к дому.
